股價連續12個月破淨 龍頭房企出招了

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來源：中國房地產報



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A股市值最高的房企，又要出手護盤了。

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

2月25日，發布公告，透露其股票已連續12個月內每個交易日收盤價均低於最近一個會計年度經審計的每股歸屬公司普通股股東的淨資產，為此董事會審議製訂估值提升計劃，打算通過穩經營、提質效、股份回購、股東增持、嚐試中期分紅等手段，穩定股價並增強市場信心。當日，保利發展的收盤價為8.34元，市淨率僅0.52。

證監會2024年11月發布的《上市公司監管指引第10號——市值管理》提出，長期破淨公司應當製訂上市公司估值提升計劃，並經董事會審議後披露。截至2月25日，Wind房地產行業的108隻地產股中，有53家的市淨率低於1，除了保利發展，還有、、、、、等規模房企。港股中，中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、越秀地產等的股價也處於破淨狀態。

一家金融機構的內部人士表示，保利發展的這份估值提升計劃“有目標、有改善，也有真金白銀”，預計能對穩定市場信心起到一定作用，更重要的信號則是“行業可能觸底了”。

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保利發展：嚐試中期分紅

公告顯示，2024年1月1日至2024年4月22日，保利發展經審計每股歸屬公司普通股股東的淨資產為15.64元/股，2024年4月23日至2024年12月31日，經審計每股歸屬公司普通股股東的淨資產為16.16元/股。而整個2024年，該公司的股價都在約7.5元至11.7元之間波動，始終低於每股淨資產。

由此，2月25日，該公司召開臨時董事會，審議通過了《關於製定 估值提升計劃 的議案》。估值提升計劃主要圍繞主業展開，包括推動庫存去化，做優增量投資，保障銷售規模平穩，以此確保未來收入和盈利規模保持合理穩定等。

據保利發展介紹，其已在2021年至2023年累計實現庫存銷售去化1.41萬億元、回籠1.36萬億元。2024年新拓展項目37個，總地價683億元，占總地價74%、20%的項目分布在一線、二線城市，市場確定性強、銷售兌現度高，具備優於存量資源的盈利能力。

保利發展表示，公司一直以來始終將並購重組作為重要資本運作手段。例如，在2016年完成國資委主導的首單央企地產整合，並購中航係地產業務，實現了規模化並購的突破，獲取了豐富的資源。未來，基於產業轉型升級、尋求第二增長曲線等發展需求，也將積極開展互惠互利、強強聯合的並購重組，收購有助於提升關鍵業務水平的優質資產。

提升股東回報是市值管理的重要內容。此前，保利發展已將分紅比率由上市初期的20%，提升到了2023年至2025年的不少於40%。該公司透露，計劃於2025年實施中期分紅，還將考慮繼續采取股份回購、股東增持、高管增持等手段穩定股價。

有位投資者表示，這份估值提升計劃中，回購、增持都是老生常談，但有兩個新要點值得關注，一是馬上要實施中期分紅，二是要並購整合優質資產，並購的規劃更具想象空間。

2月26日，地產板塊表現活躍，打響估值提升“第一槍”的保利發展錄得3.48%的漲幅，重回千億市值。

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A股超50隻地產股破淨

股價長期破淨的地產股遠不止保利發展一家。

受行業深度調整影響，Wind房地產指數從2022年4月3500多點的高點下滑至2月25日的2100多點，跌幅超過6成。個股也難以獨善其身，截至2月25日，A股有53隻地產股破淨，、以-30.6和-4.2的市淨率排在破淨榜的前兩位，排在第三的是，市淨率約0.28，綠地控股、金地集團、華僑城A、萬科A的市淨率均在0.4以下，華發股份、招商蛇口的表現稍微好一些，分別為0.73、0.89。

為了穩定股價，自2023年底以來，保利發展、招商蛇口、華僑城A等公司陸續啟動了增持、回購等方案，但效果並不明顯。2024年11月，證監會出台的《上市公司監管指引第10號——市值管理》明確指出，長期破淨公司製訂的估值提升計劃相關內容應當明確、具體、可執行，至少每年對估值提升計劃的實施效果進行評估。這讓投資者們看到了新的希望，紛紛敦促上市房企盡快拿出執行方案。

證監會文件發布不久，就有投資者向綠地控股詢問是否會製定市值管理指引，該公司回應稱將認真學習最新出台的市值管理指引，按要求做好相關工作。

華僑城A的管理層在2024年12月對投資者表示，近幾年公司經營發展麵臨著一係列挑戰，管理層高度重視市值管理和股東利益，目前正在按照監管要求製定市值管理製度和估值提升計劃，將適時向投資者報告。

金融街也多次表示充分理解投資者對股價的關注，正密切關注和研究市值管理相關政策，但至今仍未披露時間表。對於估值提升計劃，“如有需要，會通過公告發布。”2月26日，金融街相關人士如此回複中國房地產報記者。

一位業內人士表示，上市公司股價受宏觀經濟形勢、行業發展前景、公司經營情況、市場風險偏好等多種因素的影響，就企業經營情況而言，目前大部分上市房企的壓力仍較大。截至目前，已有多隻破淨地產股發布2024年度的業績預警，萬科A預計歸屬母公司淨利潤虧損450億元，綠地控股預虧110億元至130億元，金融街的虧損金額超過2023年末經審計淨資產的10%，華僑城A預計的虧損額也達到了70億元至90億元。保利發展仍保持盈利狀態，但歸屬母公司淨利潤同比減少了58%。

雖然企業經營業績仍未迎來拐點，但行業環境已有向好趨勢。表示，房地產市場修複有兩個前置指標，土地拍賣溢價率和開盤去化率。其中，1月份土地市場的溢價率創下近3年來的新高，2月份也維持在一個較高水平。新盤的首開去化率在2024年一度下跌到曆史最低25%左右，今年1月份修複到44%左右，反映市場的活躍度開始起來了。該機構認為，2025年，整體地產行業仍有較大的參與機遇，彈性向上仍明確，看好地產板塊機會。